Nederlanders bewaken ziel van concept mall Bikini Berlin

Winkelcentrum Bikini Berlin is het nieuwste investeringsproject van de Beierse investeerders Bayerische Hausbau. Twee Nederlandse conceptontwikkelaars wilden het beste, waardoor het budget met bijna 100 miljoen euro werd overschreden. Een verdubbeling. Maar hier moet een sfeer ontstaan die malls van marmer en met grote winkelketens tot het verleden laten behoren.

Met een bioscoop, een hotel en kantoorruimte is Bikini Berlin meer dan alleen een winkelcentrum. Het is een ‘concept mall’, en het concept is bedacht door de Nederlandse Carola Janssen en Caroline de Jager.

Conceptdenken

“Wat doet zo’n man nou daar?” Carola Janssen kijkt afkeurend naar een beveiliger die strak in pak de bezoekers van Bikini Berlin in de gaten houdt. Met zijn felgroene stropdas valt hij uit de toon van het gloednieuwe winkelcentrum aan de Kurfürstendamm in West-Berlijn. Hier heersen donkere en lichte houttinten, mosgroene spanten en speelt het daglicht dat door de grote ramen naar binnen valt een grote rol.

De beveiliger met zijn opvallende stropdas is duidelijk een dissonant, vindt Janssen. Samen met Caroline de Jager denkt ze al sinds 2007 mee over de invulling van Bikini. Uiteindelijk mochten ze hun concept uitwerken en werden ze verantwoordelijk voor de verhuur van de winkelruimtes. “In Nederland zie je het succes van het concept-denken. Kijk eens naar de Efteling. Daar vormen beveiligers en schoonmakers één geheel met het park. Zo zouden we het hier ook wel willen.”

Géén marmer, géén H&M

Maar die ‘macht’ hebben de dames niet. Ze bedachten het concept en voeren het uit, wat betekent dat ze de laatste jaren er hard aan hebben getrokken om de juiste winkels binnen te halen. “Géén marmeren vloeren, géén H&M of Primark of exclusieve dure merken”, vat De Jager het samen. “Maar juist de unieke en creatieve winkels uit het middensegment bepalen de ziel van Bikini. En die ziel bewaken wij.”

Om die ziel te vormen moesten De Jager en Janssen flink over het budget gaan. “Er was 100 miljoen euro beschikbaar, dat is bijna verdubbeld. We wilden het beste van het beste”, vertelt Janssen.

Opvallend veel oudere Berlijners komen een kijkje nemen in Bikini. "Ze hebben een bijzondere band met het gebouw." Foto: Bertus Bouwman/Duitslandnieuws

Opvallend veel oudere Berlijners komen een kijkje nemen in Bikini. “Ze hebben een bijzondere band met het gebouw, het is het eerste gebouw dat na de oorlog gereed kwam dankzij Marshall-hulp.” Foto: Duitslandnieuws

De Duitse retail loopt 10 jaar achter, zegt Carola Janssen. “Nederlandse winkeliers zijn door de crisis al langer genoodzaakt  creatief na te denken over hoe ze de klant binnen krijgen. Daarom loopt Nederland zo voorop. We hebben deze klus dan ook gekregen omdat ons idee afweek van de anderen. Anders had je een winkelcentrum gekregen precies als alle andere. Dat heeft Berlijn niet nodig.” 

Winkelen niet belangrijkste

De creatieve uitvoering van ‘die gekke Nederlanders’ wilden de eigenaars van Bayerische Hausbau wel. Maar bij een aantal consequenties daarvan moesten ze wel even slikken. “Bij Bikini kom je niet per se om te winkelen”, zegt De Jager. “Je komt hier omdat het leuk is, en je kunt er bovendien winkelen.” Derhalve is van de totale 90.000 m2 oppervlakte slechts 52.000 m2 bestemd als verkoopruimte.

Het panoramaterras achter Bikini Berlin. Foto: Bertus Bouwman

Het panoramaterras achter Bikini Berlin. Op de achtergrond het hotel. Foto: Duitslandnieuws

Bikini ligt naast de Berlijnse dierentuin Zoo Berlin. Bezoekers kijken via de grote ramen beneden of vanaf het panoramaterras een verdieping hoger zo naar de bavianen. Het hoort allemaal bij het gevoel dat de bezoeker moet krijgen niet in een gewoon winkelcentrum te zijn. Zo worden toiletten bijvoorbeeld uitgebaat door de Nederlandse succesformule van 2theloo.

Een rondje langs de winkels toont de verscheidenheid. In het midden houten boxen van 20 vierkante meter. “Dit zijn de 19 pop-up boxes, ideaal voor starters of creatieve webwinkels die eens een echte winkel willen hebben”, vertelt De Jager. Verder zijn er opticiens en kledingwinkels die zich op een andere manier presenteren, een audiowinkel met een homecinema in de kelder, verrassende designwinkels en horeca. Zelfs kantoren, een bioscoop en een hotel ontbreken niet.

Modern in plaats van Duits

Janssen en De Jager wilden vooral winkels en boetiekjes zien te strikken die bijvoorbeeld al succesvol waren in Berlijn Mitte. “En dan kregen ze een contract van 180 pagina’s voor hun neus en of ze even voor 10 jaar wilden tekenen”, zegt Janssen. “Typisch Duits. Maar dat schrikt potentiële winkeleigenaren enorm af. Toen zijn wij de verhuur gaan regelen. Bij ons is het contract 4 pagina’s dik en kan je je vastleggen vanaf 3 maanden. Dat is de moderne manier van zaken doen.”

Een van de 19 pop-up boxes. Foto: Bertus Bouwman/Duitslandnieuws

Een van de 19 pop-up boxes. Foto: Duitslandnieuws

Apenrots

Het was voor de Nederlandse dames wel wennen om met Duitsers samen te werken. “Het is een mannenwereld. Soms lijkt het wel een beetje op de apenrots hierbuiten. Collega’s spreken elkaar met ‘u’ aan. Wij zijn gewoon Nederlands gebleven en hebben ‘gedutzt’. Van ons accepteerden ze dat wel.”

Vanaf het panoramaterras staan bezoekers oog in oog met de apen. Foto: Bertus Bouwman/Duitslandnieuws

Vanaf het panoramaterras staan bezoekers oog in oog met de apen. Foto: Duitslandnieuws

Janssen en De Jager moesten flink duwen en trekken om hun plan zo veel mogelijk onaangetast door te zetten, maar ze kregen ze wel steun van de directie. “Het werkt hier in Duitsland misschien wat hiërarchischer, maar ze hebben hier wel het geld en de mogelijkheden om iets nieuws neer te zetten. Dat is in Nederland nu wel anders.”

Bikini Berlin moet weer een boost geven aan West-Berlijn. Foto: Bertus Bouwman/Duitslandnieuws

Bikini Berlin moet weer een boost geven aan West-Berlijn. Foto: Duitslandnieuws

Lees ook de blogs van Neder-Berlijners:

Duitslandnieuws over retail:

Lees de Duitslandnieuws nieuwsbrief »

Blijf op de hoogte van politiek en economisch nieuws uit Duitsland Schrijf je in voor de Duitslandnieuws nieuwsbrief