Vollopend Berlijn worstelt met pauperpanden met potentie

Het woningtekort in Berlijn neemt tot 2030 flink toe, zo is de verwachting. Dit terwijl imposante panden op interessante locaties al jarenlang staan te verpauperen. Om de huizenmarkt gezond te houden richt het stadsbestuur haar pijlen op de vaak kolossale leegstaande gebouwen. Pauperpand aan Alt Stralau in Berlijn. Achter het gebouw worden andere panden omgebouwd. Foto: Janneke Koster

Verloederde klinieken, uitgestorven scholen, leegstaande fabriekspanden en vervallen villa’s; Berlijn lijkt ermee volgebouwd te staan. Menig blog werd al gewijd aan bijzondere verlaten locaties zoals amusementspark Spreepark en – attractiepauperpand – spionagetoren Teufelsberg. Plekken die ooit een bron van bedrijvigheid waren, hebben door hun mysterieuze verval een bepaalde aantrekkingskracht.

Toch is de Berlijnse senaat niet zo gecharmeerd van alle leegstand. Het zijn namelijk niet alleen maar prachtige filmlocaties in gracieuze oude spookhuisachtige gebouwen waar Hollywood gretig gebruik van maakt. Er staan ook voldoende doodgewoon ogende flatgebouwen, zonder ramen en meubilair, te verpauperen midden in de stad.

Te krap gevoel in een te ruime jas

“De stad heeft eigenlijk een te ruime jas”, redeneert ruimtelijk onderzoeker Vincent Kompier, medeauteur van ‘Berlijn voor gevorderden’. Volgens hem heeft Berlijn een infrastructuur die goed is voor 4,5 miljoen inwoners. Dit terwijl er ‘slechts’ 3,5 miljoen mensen wonen. “Dat maakt het leven voor de inwoners heel fijn, maar voor de stadsfinanciën redelijk onmogelijk.”

Hoewel de leegstand in Berlijn in vergelijking met andere steden in het oosten redelijk lijkt mee te vallen, is het stadsbestuur zich de afgelopen jaren meer gaan focussen op de aanpak van pauperpanden. Naast een aantal geslaagde projecten is er ook een aantal plannen die niet van de grond lijken te komen. Daardoor staan onder ander enorme panden zoals het Haus der Statistik aan Alexanderplatz – een geliefde locatie in het hart van de stad – nog steeds te verloederen.

Tekst gaat verder onder beeldmateriaal.

Leerstandmelder

Om de leegstand in Duitsland inzichtelijker te maken, werd eind 2010 de Leerstandmelder in het leven geroepen. Via deze site kunnen burgers zelf leegstaande panden registreren. Er zijn vrij weinig exacte statistieken te vinden over de hoeveelheid pauperpanden. De meeste woningverenigingen nemen in hun overzicht alleen lege gebouwen mee die ze als actief onderdeel van de huizenmarkt beschouwen.

Een mogelijke reden dat er geen goede cijfers zijn, is de Duitse verhouding tussen het eigendomsrecht en de overheid. Kompier verklaart dat Duitse eigenaren in vergelijking met Nederlandse veel meer macht hebben en dat overheidsbemoeienis wordt geschuwd. “Het is veel meer de verantwoordelijkheid van de individuele eigenaar of hij iets met zijn pand doet.”

Historische oorzaken leegstand

De verwaarlozingen van veel Duitse panden kan deels worden verklaard door historische ontwikkelingen. Tot 1939 waren er veel fabrieken in Duitsland. “Fabrieksarbeiders nemen per persoon tot 5 keer zoveel ruimte in beslag dan kantoormedewerkers”, legt Kompier uit. Door de verplaatsing van fabrieken na de Duitse hereniging kwamen er opeens grote ruimten vrij en daarvan zijn de gevolgen nu nog steeds zichtbaar.

Wat verder opvalt is de verdeling van leegstand over Duitsland (zie beeldmateriaal onderaan). In het oosten staat veel meer leeg dan in het westen. Dit hangt samen met de opdracht die de organisatie Treuhand na de hereniging kreeg, namelijk: alle staatseigendommen van de DDR verkopen. “In onbruik geraakte fabrieken werden voor een prikkie verkocht aan niet altijd bonafide eigenaren die speculeerden op de megagroei van Berlijn naar 5 miljoen inwoners. Die groei bleef uit waardoor de waarde –of de verwachte waardestijging- van dergelijk oud vastgoed laag bleef of zelfs minder werd”, aldus Kompier.

Bovendien weigert Berlijn volgens hem bij projecten te ‘kiezen’ voor oost of west. “De angst om oost of west te benadelen bij keuzes is bij politici levensgroot.”

Stijgende interesse investeerders in DDR-gebouwen

Lange tijd lieten ook investeerders de Plattenbau links liggen. De laatste jaren lijkt daar verandering in te komen; er is steeds meer interesse in DDR-gebouwen, waardoor er steeds meer panden worden opgeknapt. “Hier geldt in Berlijn de makelaarskreet ‘locatie, locatie, locatie’ tot de macht tien, want als de plek niet geschikt is dan gebeurt er niks.”

Tegelijkertijd verdwijnen regelmatig historische objecten van de kaart, omdat de geïnteresseerde blik van de koper beperkt bleek tot het grondstuk waar het grote pand op staat.

Janneke Koster